ネットや内見で、自分のライフスタイルに合った気にいった物件を見つける事が出来たら、部屋を借りるため契約をしなければなりません。
まず最初に入居の申し込みをする事になります。 入居の申し込みがすんだら、オーナーさん・不動産屋・管理会社・保証会社などが入居審査を行います。
この審査に合格しなければ住まいを借りることは出来ません。
住まいを借りるには、それなりの手続きや、借主さんの人間性や考え方なども関係しており、簡単では有りません。
折角、気にいった住まいに出会う事が出来ても、借りる事が出来なければ意味が有りません。
この記事では、部屋を借りる時の手続きの流れや入居審査に落ちる原因などをお伝えさせていただきます。
この記事を読んでいただければ、賃貸物件の契約の流れを理解して頂けるとともに入居審査に落ちる原因を知って頂く事が出来るので、前もって審査の対策を立てて頂く事が出来るでしょう。
賃貸契約の流れ及び「入居審査」と「重要事項」の注意点について
☆入居審査
入居審査では、借主さんがどのような人物なのかや、この人は滞納することなく家賃を払えるのか？
大人として常識は有るか、入居してからトラブルは起こさないかなどを審査します。
「借りてやる」という態度や考えでは、入居審査に失敗するでしょう。人様の家を貸していただくという気持ちが大切だと思います。
☆重要事項
重要事項の説明は、聞いていて面白くなく眠たくなってしまいそうになりますが、聞き流さずに聞いておかないと住み始めてから後悔する事になる可能性が有りますので、しっかり聞いておき理解することが重要です。
契約までの一連の流れ
ここでは、自身のライフスタイルにあった物件を見つけて、契約するまでの流れを見ましょう。
①住まいの希望や条件を決める
１周辺の環境・交通の便(最寄りの駅まで徒歩圏内かバス停は近くに有るのかなど)
２家賃や共益費はどうか
３部屋の広さや間取りは思い描いている感じか
４住まいの種類(マンション・一戸建てなど)
５防犯対策は施されているのか
６ペット可なのか
など自身のライフスタイルにあった条件などを決めましょう。
②ネットで検索
ネットでは、希望に近い物件を見つけると共に、家賃などの相場を確認しておき、実際内見に行った物件の家賃と比較しましょう。
③内見をする
ネットで希望に近い物件が見つかれば、不動産会社へ連絡をして内見の申し込みをしましょう。
この場合、めぼしい物件を数件みつけておく事がポイントです。内見に行った段階で、既にめぼしい物件を他の人が契約している場合も考えられます。
④申し込み
内見で気にいった物件が見つかれば、申し込みをします。
申し込み用紙に必要事項を書き込んで、申込金を添えて不動産会社へ提出する事になります。
⑤入居審査
入居するのにふさわしいか審査されます。日数は2日～1週間ていど掛かります。
⑥重要事項の説明を受ける
入居審査に合格すれば重要事項の説明を受けます。
重要事項は非常に重要です。しっかりと聞いておき納得いかない事や理解出来ない事は確認しましょう。
⑦契約
重要事項の内容に納得いけば、契約の運びとなります。
入居審査は何故行われるのか
それでは何故、入居審査が行われるのか？
大きくは下記の２点に絞られます。
- 借主さんが家賃を滞納する事なく払えるのか？
- 借主さんが入居後トラブルを起こさないか？
などを判断します。
入居審査の内容や注意点
入居審査を受けるには、申込書に必要事項を記入して必要な書類などを添えて提出します。
入居審査の基準
入居審査を行うのは、「不動産会社」「保証会社」「管理会社」「オーナー」などがそれぞれ単独で行います。
☆不動産会社の審査基準
上記に書かれていますが、借主さんが内見に来た時から、借主さんの言葉や態度及び行動を鋭く観察していますので、横柄な態度や言動使いには気をつけましょう。
不動産会社は直接は審査を行いませんが、一番借主さんとの接触が多いので、借主さんの人間性を良く分かっており、オーナーさんなどに借主さんがどのような人なのかを伝えるでしょう。
☆賃貸保証会社の審査基準
カードの支払状況や借金などの有無など、過去に問題がなかったかなどを調べて審査します。
但し、借金がある事だけが理由で、審査が通らないという事は有りません。
◎毎月安定した収入を得ているか、勤続年数はどうか？
◎収入に見合った家賃かどうか？
手取り収入の3分の1以下が目安とされます。
家賃が10万円なら手取り収入は30万円以上となります。
但し、家賃以外の共益費や管理費なども考えておく必要があります。
◎雇用の形態 正社員かどうか？
言い換えれば、「契約社員」や「アルバイト」など収入が不安定な方は難しいという事になります。
但し、「契約社員」や「アルバイト」が全く可能性がゼロというわけでは有りません。そこそこの企業に長く勤めておられる場合は考慮される可能性も有るでしょう。
◎犯罪歴はないか？
過去に逮捕されたなど、犯罪歴があると審査に通る事は難しいでしょう。
◎過去に家賃の滞納履歴は無いか？
◎職種がフリーランスやアルバイトの方か？
フリーランスやアルバイトを転々としている方は収入が不安定なので危惧される可能性が有ります。
上記6点が審査基準になりますので、6点すべてをクリアーしていれば賃貸保証会社の審査が通る可能性は高くなります。
但し、信販系の保証会社の場合は、審査基準が厳しいと言われていますので安心はできません。
☆管理会社の審査基準
◎過去にトラブルや問題を起こしたりしてブラックリストに登録されていないか？
◎過去の犯罪歴の有無
◎その管理会社で問題が無かったか？
◎過去にその管理会社で家賃滞納が無かったか？
◎過去・現在において反社会勢力に属していないか？
管理会社は保証会社の審査結果を踏まえて行うので、保証会社で審査が通っていれば、ほぼ合格となるようです。
☆オーナーの審査基準
オーナーさんは、各担当会社からの審査内容の報告を受けて最終の判断をされます。
オーナーさんも家賃の支払いの心配がある人やトラブルを起こす可能性のある人には物件を貸したくありません。
入居審査に落ちると思われる原因
- 職種や勤め先に問題が有る人
危険を伴うような職種であったり、HPに出ていないような正体不明の会社に勤めている人。 - 無職の人
- 家賃が収入より著しく高い人
収入の3分の1以上の家賃を支払う事になる人。 - 同居人はいるのか？その同居人に問題がある人
同居人が犯罪歴のある人や反社会勢力の人ではないか。 - フリーランス・バイトなども不安定と思われます
- 過去に携帯電話の滞納歴がある
過去にクレジットで滞納がなくても、携帯電話で滞納がある人は要注意です。
信販系の保証会社に滞納した情報が残っている可能性が有ります。
性格などの人間性が原因で落ちるてると思われる人の特徴
- 気性が荒い人
*若いころの喧嘩の話しを自慢げに語る人
*明らかに態度が悪かったり言葉使いが横柄な人
*上から目線のスタンスの人(謙虚さが無い)
上記の様な人は、他の住民とのトラブルになる可能性を危惧されます。 - 音に異常に敏感な方
*音に関して異常に敏感で、隣の生活音にも異常に反応して苦情を申し立ててくる人。
音に関しては、人によって感じ方が違うので非常に難しい問題では有るのですが、生活音に 関しては許容範囲を超えてなければ苦情の対処にはならないので、反対に問題有りととらえられる可能性が有ります。
その他が原因の場合
- 水商売関係の人や肉体労働・無職から転職したての人など
収入が不安定・生活のサイクルが他の入居者と違いすぎるとトラブルの危険性をはらんでいるのでNGになる場合が有ります - カップルの合算収入で借りる場合
もし、別れた場合は家賃滞納する危険性や直ぐに退去する可能性があるのでオーナーに安定した家賃収入を得る事が難しいと判断されます。
上記で上げた内容が一般的な審査基準となります。
審査結果が分かるのは普通は2～3日で分かりますが、繁忙期などの場合は、審査が混み合っており順番待ちなどで遅くなる場合があります。
反対に審査が不合格の場合は比較的早くに分かる場合も有ります。
入居審査に必要なもの
希望にあった住まいが見つかったら入居審査を受けるために入居の申し込みをすることになります。
その際、申し込み用紙に必要な情報を記入するとともに、必要な書類などを用意して提出する事になります。
☆必要な情報と用意するもの
①入居希望者の現住所
②申込者の名前
③連絡先の電話番号
④入居者の生年月日
⑤勤務先の名称・住所・電話番号
⑥収入を証明できるもの(源泉徴収票など)及び勤め先の勤続年数
⑦連帯保証人が必要な場合は、連帯保証人に関する情報や収入を証明できる書類
*保証人の名前・住所・連絡先番号・性別・生年月日
*勤務先名称・住所・業種・年収などを証明できる書類・勤続年数・借主との関係など
⑧申し込み金(手付金など)
上記のものなどを揃えて、入居審査書に必要事項を記入して提出します。
提出した申込書の内容に基づいて審査が行われます。
重要事項についての説明の注意点
入居審査に合格したら、契約する事になりますが、その前に「重要事項」の説明を受けなければなりません。
契約時に行われる「重要事項」の説明はしっかり聞いておくことが重要です。
契約をして住み始めてから何かトラブルが起こった時に「聞いていません」でしたでは通用しません。
すべて自己責任となってしまうので、必ず「重要事項」の説明を聞いておき理解しておくことが必須です。
重要事項のチェックポイント
☆設備の故障について
*入居中に設備が故障した場合はどこまでオーナーが修理や交換をしてくれるのか？
設備の内容に関しては重要事項説明書に明記されていますので、説明時にしっかりと確認しておきましょう。
・エアコン・給湯器・キッチン・お風呂・トイレなど
但し、上記の物すべてが設備だとは限りません。
例えば、重要事項説明書に「エアコンは設備対象外とする」と書かれていた場合は、故障したときにオーナーは費用負担をしてくれません。
その他、対象外になっている事が多いのが「コンロ」「トイレの温水洗浄便座」などが有ります。
上記のような設備対象外のものを「残置物」と言われています。
☆「残置物」とは
例えば、重要事項説明書に「洋室に設置しているエアコンは残置物とし、オーナーは修理費用・処分費用の負担をしない」と書かれている場合は要注意が必要です。
内見時などの時に、しっかり確認しておいて必要のないものや、古い残置物は契約する前にオーナーに取り除いてもらいましょう。
☆管理会社について
重要事項説明書の中でどこの管理会社を使っているかの説明が有ります。
どこの管理会社が管理をしているかも重要な事柄になります。
管理会社なんか、どこも同じと思い、あまり気にならない事柄だと思いがちですが、管理会社の良し悪しで住み始めてから安心して快適に暮らせるかが大きく変わります。
例えば管理会社が原因で引っ越しをした事例も有ります。
管理会社が原因の事例
- 苦情などの対応をしてくれない
- 設備不良を言ってもなかなか対応してくれない
- 連絡をしても出ないし折り返しの返事もない
- 中には管理会社に脅されたなんて事例もあります
上記のような事が原因で引っ越しを余儀なくされる事も有りますので、管理会社の評判を確認する事は重要です。
管理会社の確認の仕方- 仲介の不動産会社に確認する
- Googlに管理会社名を入れて検索をすると「企業の評価」と「口コミ」の閲覧ができます
集合住宅での騒音問題の実体験談
☆ここで私の知り合いの方の体験談と解決策を一つご紹介させていただきます。
私の知り合いも管理会社が怠慢だった為に、騒音問題で毎日大変悩まされ、私に相談されて来られた問題です。
知り合いの方は賃貸マンションに入居しておりましたが、昨年の8月の中頃にお隣に若い男女が引っ越しされて来られました。
住み始めてから暫くすると、週1ペースで決まったように夜の10時から夜中の2時過ぎまで友達を呼んではどんちゃん騒ぎをするようになりました。
その騒ぎは表通りまで響き渡り、知り合いの方は夜中寝る事も出来ず、次の日は寝不足状態で仕事へ行かなくてはいけない状況でした。
お隣との揉め事は出来るだけ避けたいと思っていた知り合いの方は、その都度管理会社へ苦情を申し立てたのですが、その管理会社は評判が悪く、なかなか動いてもう事ができなかたようです。
しかも2回目の苦情の電話をした時に担当者から「あんまりやかましいなら警察へ通報してください、深夜に騒がしい場合は警察が必ず行ってくれますので」と言う腹立たしい対応だった為に、結局私に相談されて来られました。
相談を受け私は管理会社ではらちがあかないので、賃貸マンションのオーナーが誰なのかを調べ、オーナーさんへ直接連絡を行いました。
オーナーさんは思っていた以上に紳士的でまともな考えの方で、申し立てに対して直接連絡を下さり、「弊社は他の居住者や近隣の方にご迷惑をおかけするような不良入居者は入居的確性失格と判断して退去して頂く方針です」「すぐに対応させていただきます」と言う内容の返事を頂きました。
しかし残念ながら１回目の苦情申し立てでは、どんちゃん騒ぎは治まらなかった為、再度オーナーさんへ苦情を申し立てる事になりました。
そして2度目の時に、オーナーさんが例の怠慢な管理会社に再度きつく支持をされたようで、管理会社から問題の住居者に「次に苦情があれば」と退去通告を行った為にどんちゃん騒ぎが収まった次第です。
この一件では、マンションのオーナーさんが知り合いの方の悩みを真摯に受け止めて迅速な対応をして頂けたのと、知り合いの方にどんちゃん騒ぎの様子を録音してもらい、その録音データーをオーナーさんに聞いてもらい深夜の大騒ぎの状況を知ってもらった事が問題解決に繋がる早道になったと思います。
もしオーナーさんに連絡せず怠慢な管理会社に任せていたら、どんちゃん騒ぎは未だに収まることなく続けられたいたのではないかと思います。
その結果、知り合いが引っ越しをしなければならない羽目になっていたのではないかと思います。
☆特約事項について
特約事項とは、通常の契約以外に当事者同士で取り決める「特別な条件」や「契約条項」の事を言います。
例えば退去時の清掃費用は原則 借主負担ということが国土交通省のガイドラインに明記されていますが、契約書に「借主は退去時に50000円を支払うものとする」と記載がされていれば借主側が負担する契約となってしまいます。
事例① 清掃費用(ハウスクリーニング代)
清掃費用は部屋の大きさによって金額が変わりますので注意しましょう。
☆ハウスクリーニングの相場
・１K 30000万円～ ・1LDK/2LDK 4万円～ ・3LDK 7万円～ などが一般的相場になります。
ここでポイントです
☆上記ハウスクリーニング費用を安く抑える方法
普段から出来る限り、清掃を心がける事が重要になります。
例えば、水回り関連のカビなどは日ごろの手入れによって大きく変わります。
マンションなどは湿気が溜まりやすいので、日ごろの換気でカビを押さえる事ができるでしょう。
事例② 設備の故障
１、「この物件は現状貸しとなり、設備の故障に関して貸主は一切修理に掛かる費用を負担しない」というような特約事項が有る場合は、要注意です。
特に築年数が古い物件は注意が必要です。
家賃が安いからといって契約し、入居後に設備が故障してとんでもない修繕費を支払う羽目になったなんて事が有ると、安い家賃で入居した意味が有りません。
２、退去時の補修費について
退去時の補修費についても注意しましょう。
普通は通常損耗・経年劣化はオーナーが負担するのが当然だと思われますが、上記の特約条項の場合は借主が負担する事になっています。
確かに原則は借主側の負担ではあるが、居住用の賃貸物件でこのような特約が有る場合は注意が必要です。
☆参考 民法第621条 賃借人の原状回復義務
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
*責めに帰する事が出来ない理由とは
通常損耗の原状回復義務につき、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決）と判示し、原則として賃借物に生じた通常損耗については、賃借人は回復する義務を負わないとしています。
あまりにも借主側に不利で厳しすぎる内容も有りますので、よく聞いて聞き逃さないようにし行き過ぎた特約事項がある場合は、契約前に確認をして納得してから契約する様にしましょう。
契約時に必要なもの
重要事項説明を受けて、全て納得できれば契約となります。
下記は契約時に必要な物になりますので、契約する日までに揃えておきましょう。
①住民票の写し 3か月以内のもの
②印鑑・印鑑証明証
印鑑登録をされていない場合は現在のお住まいの自治体で印鑑登録を行いましょう。
③身分を証明できるもの
運転免許証・マイナンバーカード・保険証などの写し
④源泉徴収書など収入を証明できる書類
自営業者は確定申告書や納税申告書、学生は内定証明書など
⑤お金（敷金・礼金・前家賃など）及び仲介手数料や損害保険料・保証会社へ払う保証料などが必要になります。
⑥保証人に関する書類
保証人の収入を証明できる書類や連帯保証人の承諾書などが必要になります。
保証会社を利用する場合は、保証人は必要ありません。
⑦銀行口座・銀行印
家賃を引き落とす場合は必要です。
契約
入居審査に合格し、重要事項説明を聞いて問題がなければ、賃貸契約する事になります。
契約の手続きは不動産会社で行うことになります。
不動産会社で「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」の二つの書類に署名捺印したら契約完了となります。
まとめ
賃貸物件を借りるには、契約しなければなりません。契約するには入居審査があり、それに合格しなければならず思った以上に大変です。
案外、誰しも簡単に借りれると思いがちですが、入居するには厳しい入居審査などが行われ、それに合格しなければなりません。
入居審査では、「職種」「収入」「勤続年数」や過去の「滞納歴」「犯罪歴」などが調べられるとともに、借主の「人間性」や「考え方」なども対象となる場合があります。
オーナーさんも、問題がありトラブルを犯しそうな人には貸したくないでしょう。
「借りてやる」のではなく「貸していただく」という謙虚さが重要だと思います。
入居してからも、お借りしているという気持ちを持って、他の居住者の迷惑になる行為などは慎み、物件を綺麗に大切に使用する事が重要だと思います。